Home / Blogs / Нерухомість

Нерухомість

Інвестування грошей в нерухомість завжди вважалося досить вигідною та прибутковою справою тому що ціни на будівлі та землю зростають з року в рік. Для прикладу, згідно Winnipeg Real Estate Board, за останні два роки ціни на приватні будинки зросли приблизно на 5 %.
Спочатку мені би хотілось розповісти дуже базові поняття про те, як працює ринок нерухомості, про співпрацю покупця та прадавця нерухомості з рієлтором і якщо у читачів виникнуть якісь питання, вони зможуть контактувати мене і я спробую відповісти.
Ринок нерухомості в Канаді має свою специфіку і в багато в чому відрізняється від ринку нерухомості в України та інших країн колишнього Союзу. Він є більш організований, юридично врегульований та прозорий. Тому, я вважаю було б цікаво почати з цього як працює ринок, для чого агенти (realtors) та яка їхня роль.
Перш ніж купувати (ми зараз говоримо про купівлю) нерухомість, людина повинна запитати себе: що купувати (будинок, чи кондомінімум), якщо будинок, то який тип, та в якому районі. Дуже важливо послухати поради фінансового спеціаліста про те на яку суму позики потенційний покупець може розраховувати і чи cпроможна сім’я платити ці іпотечні платежі (mortgage)вчасно. Все це є першими кроками при плануванні купівлі будинку. Наступним кроком є питання, як купувати самостійно чи через агента. Купівля через агента має певні переваги. Я тільки назву основні:

  • агенти є сертификованими спеціалістами в галузі нерухомості, які закінчили курс та здали екзамени, тобто професіоналами
  • агенти мають доступ до даних на основі, яких вони можуть зробити ринковий аналіз вартості (Comparative Market Analysis CMA) нерухомості шляхом порівняння (а отже заощадити гроші для покупця)
  • агент веде перемовини з агентом покупця, або ж самим продавцем в інтересах покупця і є емоційно нейтральним посередником
  • агент перевіряє статус нерухомості та складає оферту (offer) та прописує всі необхідні кондиції (conditions), пояснює важливість депозиту та показує покупцеві будинок в зручний для нього час
  • агент інформує покупця, про всі додаткові витрати при покупці, такі як: closing cost, вартість переписування нерухомості (land transfer tax), послуги юриста (legal fees), залишкової вартості податку на нерухомість (property tax adjustment). Вся ця інформація є дуже важлива і дає можливість покупцеві кращу уяву про кінцеву вартість покупки.

І головне, покупець не повинен нічого платити за все це! Для чого ж тоді тратити свій час, бензину та нерви, якщо агент все це зробить швидко та безкоштовно.Що стосується продажу будинку, то тут теж є свої особливості. Напевно найголовніша, є те, що в абсолютній більшості випадків саме продавець платить комісійні агенту. Тому досить часто можна почути, «навіщо я буду платити комісійні агенту, якщо я можу продати самостійно». В індустрії нерухомості це називається FSBO (for sale by owner). Сюди відноситься наприклад продаж через різноманітні посередницькі структури (Comfree).

Давайте поглянемо наскільки це є вигідно:

  1. Власник платить посередницькій структурі певну суму в незалежності чи нерухомість продасться чи ні наперед. Ціни за цю послугу можуть бути, в залежності від пакету (від 700 доларів до 1000). Рієлтор же отримує комісійні по факту виконання, тобто коли новий власник набуває право власності, а продавець отримує свої гроші.
  2. Посередник ж тільки встановлює знак For Sale і подає інформацію про нерухомість в своєму виданні. Що ж робить Рієлтор?
  • встановлює знак,
  • проводить Open House, та фахово відповідає на запитання потенційних покупців про будинок
  • публікує всю інформацію про нерухомість на MLS (Multiple Listing System) і яка доступна для інших Рієлторів (наприклад у Вінніпегу є близько 1,800 Рієлторів), котрі в свою чергу мають декілька покупців. Це є повсякденна практика, коли кожний агент перевіряє MLS щоденно.
  • крім MLS агент рекламує будинок приблизно на 12-14 інших спеціалізованих вебсайтах, до яких має доступ, таких як Home Finder, Ovlix та інших.
  • презентує продавцю оферту від покупця та пояснює всі деталі, при необхідності готує зустрічну оферту, та інформує про це агента покупця.
  • встановлює Lockbox (спеціальна скринька в якій знаходить ключ від будинку продавця, щоб інший агент покупця міг показати нерухомість в любий час, якщо продавця немає вдома.

Крім цього безпека є важливим фактором. Для прикладу, коли продавець продає будинок без агента, він цілий час змушений або бути дома, або відриватись від інших справ і показувати будинок покупцеві. І де є гарантія, що так званий «покупець», який переступив поріг вашого будинку виявиться не тим ким себе представляє? Тоді, як агент спочатку з’ясовує, хто є покупцем, і чи є фінансово спроможнім купити будинок.
Згідно статистики близько 75 процентів продавців, які продають спочатку самі (або Comfree) пізніше вирішують звернутись до рієлтора (правда вони вже втратили гроші та час).

Leave a Reply

Your email address will not be published.