Home / Blogs / Угода купівлі нерухомості (Offer to Purchase)

Угода купівлі нерухомості (Offer to Purchase)

lekhar_p4_2Угоди при купівлі нерухомості в Манітобі умовно можна поділити на дві групи. Перша, коли договір купівлі (offer to purchase) укладається за участю професіного рієлтора. Друга група, так звану приватна купівля, коли договір складається або самим покупцем, або юристом (lawyer). Відчутна більшість договорів припадає на так званий організований ринок нерухомості, тобто коли задіяні професійні рієлтори (агенти).

 

Отже, договори за участю професійного рієлтора (агента).

А) Агент є сертифікований професіонал, який працює з нерухомістю і складання договорів є його повсякденною роботою. Рієлтори використовують типову форму договору затверджену Манітобською Асоціацією Рієлторів (Manitoba Real Estate Association). Потрібно зауважити, що існують різні форми договорів для різного роду нерухомості, чи це є будинок для однієї родини, для двох та більше родин, комерційного призначення, земельна ділянка, кондомінімум, чи сільськогосподарського признаення та інші. Рієлтор вибирає потрібну форму.

Б) Договір купівлі (offer to purchase) є типовим договором, але кожний об’єкт купівлі є унікальний. Щоб захистити інтереси покупця від можливих негативних наслідків рієлтор повинен прописати і пояснити покупцеві всі необхідні умови (conditions), наприклад inspection, financing, PDS, subject to sale of buyer’s property, subdivision of land, та інше. Також рієлтор складає Schedule A, B, C як додаток до договору.

В) Рієлтор працює з покупцем на протязі всього процесу купівлі. Агент знає, чого хоче покупець і шукає для нього тільки таку нерухомість, яка задовільнить всі потреби та вимоги клієнта. Крім цього рієлтор добре обізнаний з цінами в даному районі і дасть фахову пораду, чи будинок вартий цих грошей, чи можливо він задорогий.

Г) Покупець не зобов’язаний платити за складання договору, за час який рієлтор затрачає для отримання всіх необхідних документів (Land Title Office, zoning memorandum, та інше). Крім цього агент покупця є в постійному контакті з іншим агентом продавця. Також агент співпрацює з різними фінансовими брокерами, отже покупець має можливість отримати кращий процент при купівлі. Рієлтор відповідає на всі дзвінки клієти, відсилає факси, організовує показ нерухомості. І
ВСЕ ЦЕ АБСОЛЮТНО БЕЗКОШТОВНО ДЛЯ ПОКУПЦЯ!!

Тепер поглянемо на приватні договори.

Покупець може сам скласти договір, але таке трапляється досить рідко, в силу того, що більшість не мають достатньо знань в юридичній сфері. Отже більшість договорів укладаються за участю юристів (lawyers). В чому ж переваги та недоліки?

А) Юрист є не рієлтор. Звичайно юрист може скласти договір купівлі (offer to purchase), за відповідну плату, в залежності від перйскуранту. Що юрист не буде робити (на відміну від рієлтора) так це відповідати на дзвінки клієнта на протязі короткого часу, а також працювати над договором в після робоий час. Це тому,що рієлтор працює з кожним клієнтом індивідуально, юрист ж працює над різного роду угодами з набагато більшою кількістю клієнтів. Також малоймовірно, що юрист буде можливий для зустрічі вечерами, і на вихідні, а час є дуже важливий фактор в процесі купівлі.

Б) Юрист не є знайомий з історією будинку, кондомініму, чи земельної ділянки і швидше всього ніколи не бачив цю нерухомість, не є знайомий з ціновою ситуацією на ринку. Юрист буде прописувати умови (conditions) базуючись на інформації наданій покупцем. То ж чи можливе просочування води через фундамент, який тип котла опалення (furnace high efficiency or middle), яка електрична проводка ( knob and tubes) юристу невідомо. Рієлтор ж має кращу інформацію про нерухомисть, отже дасть пораду, які умови вказати в договорі.

В) Юрист тільки складає договір, але на відміну від рієлтора не доставляє цей договір до продавця, чи агента продавця, не привозить цей договір назад до покупця, якщо є зустрічна пропозиція(counter offer), не веде перемовин в інтересах покупця.

Г) Юрист бере плату за час потрачений на складання договору (година роботи юриста в Манітобі близько $ 300 + дзвінки, факси, кур’єр). Якщо купівля не відбулась, покупець всерівно зобов’язаний оплатити роботу адвоката. Рієлтор ж отримує свої комісійні тільки у випадку коли купівля відбулась (finalized sale).

Можливо такий короткий аналіз буде корисним для тих хто збирається купляти будинок і вагається, як це зробити з професійним рієлтором чи приватно.

Leave a Reply

Your email address will not be published.